העיר המודרנית משמשת אותנו, תושביה, במגוון דרכים. אנו מתגוררים, עובדים, מבלים, מתחנכים ומטיילים בה. בעבר לא הייתה הפרדה חדה בין השימושים השונים במרחב אך במהלך המאה ה-19 החלו להפריד מרחבית בין השימושים השונים בתוך העיר בכדי להימנע ממטרדים ופגיעה של שימושי קרקע מסוימים באחרים.
הרשויות השונות בישראל מכילות הרכב שונה של שימושי קרקע, והרכב זה מצביע במידה רבה על אופייה של העיר. כך למשל, רשות מקומית שיש לה שיעור גבוה במיוחד של מגורים תשמש בעיקר כפרבר שינה שתושביו עובדים ומבלים בערים אחרות. שימושי הקרקע משפיעים רבות על המצב החברתי כלכלי בערים. אנו נצפה, למשל, שברשות מקומית שיש לה שטחי תעשייה רבים, אשר מהווים מקור תעסוקה עיקרי, תושבים רבים יועסקו בענף התעשייה כעובדי צווארון כחול. לעומתה, רשות מקומית שעשירה בשטחי משרדים, תשמש בית לעובדים רבים במקצועות חופשיים. הרכב שימושי הקרקע משפיע באופן משמעותי גם על התקציב העירוני. התקציב מתבסס על תשלומי הארנונה מהדירות ומהנכסים בעיר. אלא שישנם נכסים שמניבים ארנונה גבוהה יותר מאחרים – שטחי מסחר מניבים ארנונה גבוהה בהרבה משטחי מגורים. כלומר, הרכב שימושי הקרקע קובע במידה רבה את הבסיס הכלכלי העירוני.
ירושלים היא השנייה בגודלה מבחינת שטח השיפוט, לאחר דימונה. היא משתרעת על כ-125 קמ"ר. גדולה בהרבה מתל אביב עם שטח שיפוט של 52 קמ"ר ומחיפה עם 65 קמ"ר. יחד עם זאת, רק 47% משטחה הוא בנוי לעומת 73% מהשטח בתל אביב ו-55% בחיפה. הפערים הגדולים בין הערים בולטים כשאנו מטילים זרקור על האופן שבו מתחלק השטח הבנוי לשימושים השונים.
מבין הערים הגדולות שמונות למעלה מ-200,000 תושבים, ירושלים מקדישה הכי הרבה קרקע מתוך השטח הבנוי שלה למגורים (71% מכלל השטח הבנוי). מדובר באחוז גבוה ביחס למצופה מהעיר הגדולה בארץ שהיא גם גלעין של מטרופולין. באשדוד וחיפה שטח המגורים הוא הנמוך ביותר באחוזים, מבין הערים הגדולות, מתוך השטח הבנוי. ערים אלו עשירות בשטחי תעשייה ובשטחי תשתיות ותחבורה בעקבות הנמלים.
בנוסף, בולט במיוחד ההבדל באחוז השטחים המוקדשים למסחר ולמשרדים בקרב הערים הגדולות. רק 6% מהשטחים הבנויים בירושלים משמשים למסחר ומשרדים בעוד שבתל אביב עומדים שטחים אלו על 17% מהשטח הבנוי – כמעט פי 3. בחיפה 13% מהשטחים הבנויים משמשים למסחר ולמשרדים, פי 2 מירושלים.
שטחי המסחר והמשרדים משמעותיים במיוחד לתקציב הרשות המקומית משום שהארנונה שלהם גבוהה משאר שימושי הקרקע. מכיוון שרוב ההכנסות העצמיות של העירייה מבוססות על תשלומי הארנונה, המוטיבציה להגדלת שטחי המסחר והמשרדים ברורה. זו כנראה הסיבה שהתכניות הגדולות בפיתוח העיר מתייחסות לרובע העסקים שקורם עור וגידים בכניסה לבירה. יחד עם זאת, חשוב לזכור שייעוד הקרקע לשטחי מסחר ומשרדים אינו מבטיח את שימושו ככזה. גם אחרי שמייעדים קרקע לשימוש מסוים, ובטרם מדפיסים את חשבונות הארנונה המניבה, יש לתמרץ חברות ובעלי עסקים להגיע ולהתיישב ברובע החדש ולהגשים את הייעוד המיוחל.
