אחד ממקורות ההכנסה העיקריים של רשויות מקומיות הוא מיסי הארנונה. היתרון של הארנונה עבור הרשות, הוא שמדובר בהכנסה שאינה מיועדת למטרה מוגדרת מראש, ולרשות ישנה גמישות רבה בשימוש בה.
ארנונה נגבית לפי מטר רבוע בנוי, ולכל שימוש נגבית ארנונה בתעריף שונה. ככלל, תעריפי השימושים שאינם למגורים גבוהים יותר מהתעריפים למגורים – סיבה מצוינת עבור הרשות להעדיף שימושים עסקיים על פני מגורים. סיבה נוספת היא ששימושים שאינם למגורים צורכים בדרך כלל פחות שירותים מהעירייה. כך למשל בניין משרדים אינו דורש גן ילדים או פארק, וגם האשפה שהוא מייצר בדרך כלל נוחה יותר לטיפול. עוד יתרון של עסקים הוא שהם נותנים גם תעסוקה לתושבי הרשות.
מסיבות אלו רשויות מקומיות בישראל שואפות פעמים רבות למשוך לשטחן עסקים. האם הן מצליחות להגדיל את ההכנסה שלהן מארנונה לא-למגורים?
כלל ההכנסות של כלל הרשויות בישראל בשנת 2018 היה 25.54 מיליארד שקלים, מתוכם מעט יותר מחצי, 14.15 מיליארד, בארנונה לא למגורים, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בפרסום "הרשויות המקומיות בישראל" לשנת 2018. יש להניח שבשנת 2020 נראה ירידה חדה בהכנסות מארנונה לא למגורים, בשל משבר הקורונה.
היחס בין ההכנסה מארנונה לא-למגורים לבין ההכנסה מארנונה למגורים היה 1.24 (כאמור, מעט יותר הכנסה מארנונה לא-למגורים), היחס החציוני, שחצי מהרשויות היו מעליו וחצי מתחתיו, הוא 0.64, כלומר שביותר מחצי מהרשויות בישראל (164 מתוך 254 רשויות), הגבייה מארנונה למגורים עולה על זו שמיתר השימושים. מצב זה, בו ישנו פער גדול בין החציון לבין הממוצע, מתרחש מכיוון שישנם פערים גדולים בין הרשויות.
נראה שהמאפיין המשפיע יותר מכל על יחס הארנונה הוא המעמד המוניציפלי. קיים פער גדול בין הרשויות לפי מעמד מוניציפלי, ובעוד שבערים ובמועצות האזוריות היחס גבוה (1.36-1.37), הרי שבמועצות המקומיות היחס נמוך (0.41). בערים הדבר נובע מהיותן מרכזי שירותים ותעסוקה, ובמועצות האזוריות ישנם פעמים רבות ריכוזים של תעשייה או מסחר, לעומת שטח בנוי למגורים בהיקף נמוך. חמש הרשויות בהן היחס הוא הגבוה ביותר, הן מועצות אזוריות.
בנוסף, קיים פער בין הרשויות הערביות (בהן מעל 80% מהאוכלוסייה ערבית), שם היחס עומד על 0.46 (הגבייה מנכסים שאינם למגורים היא מחצי מהגבייה על דירות מגורים), לעומת 1.21 ברשויות המעורבות (20%-40% אוכלוסייה ערבית) ו-1.30 ברשויות היהודיות.
ומה בירושלים? היחס בין ארנונה לא-למגורים לבין ארנונה למגורים עומד בירושלים על 1.09. מעודד לראות שהעיר, המאופיינת בהיקף מגורים גדול מאוד, מצליחה להישאר ביחס גבוה מ-1. עם זאת, בין הערים שאוכלוסייתן גדולה מ-100,000 (16 ערים), ירושלים נמצאת רק במקום ה-12, זאת למרות שהיקף גביית הארנונה לא-למגורים בעיר, שני רק לתל-אביב.
שיטת הארנונה הנהוגה בישראל היא אחד הגורמים הראשיים בהתנגדות ראשי הערים לבניה למגורים וכפועל יוצא מכך, הקטנת ההיצע אל מול ביקוש קשיח אשר משמעותם עליית מחירי הדירות. גם התכנון העירוני הטוב סובל משיטת ארנונה זו . אסור שארנונה צהווה מרכיב מרכזי בצכנון עירוניץ יש לשוף לשינוי השיטה באופן שהארנונה תחושב מערך הנכס , בין שהוא למגורים ובין שלא.